Комерційна нерухомість з орендарем: як перевірити готовий орендний бізнес перед купівлею

Комерційна нерухомість з орендарем на п'ять років здається найпростішою покупкою: договір підписаний, гроші надходять, нічого не треба шукати. Але договір оренди будівлі на три роки і більше закон вимагає посвідчити в нотаріуса (ЦК України, ст. 793). Якщо сторони цього не зробили, договір нікчемний (ст. 220). П'ять років оренди на папері тоді перестають бути гарантією, а ціна, яку ви заплатили за цей дохід, лишається.

Готовий орендний бізнес купують за дохід, і перевіряти треба саме його: договори, орендарів, строки й витрати. Нижче - що отримує покупець разом з орендарем, як перевірити договори оренди й дохід, які ризики ховаються за гарною дохідністю і що зробити в перший місяць після угоди.

Комерційна нерухомість з орендарем: що купує інвестор

Об'єкт з орендарем - це три речі одночасно: будівля із землею, договори оренди і грошовий потік, який вони дають. Коли змінюється власник, договір оренди не припиняється: права й обов'язки орендодавця переходять до покупця (ЦК, ст. 770). Ви отримуєте орендаря з першого дня, разом з його ставкою, строком і всіма умовами, які погодив попередній власник.

Звідси два висновки. Перший: умови, невигідні для власника, теж переходять до вас, і змінити їх можна лише так, як дозволяє договір. Другий: у договорі може бути записано, що продаж будівлі його припиняє (ч. 2 ст. 770). Тоді замість орендного бізнесу ви купуєте порожні метри, і ціна має бути іншою.

Ще одна деталь: орендар, який належно виконує договір, має переважне право купити об'єкт (ч. 2 ст. 777). Попросіть продавця пояснити, як із цим правом вирішено, і покажіть відповідь юристу до підписання.

Як перевірити договори оренди

Перший документ, який варто попросити, - реєстр орендарів: хто орендує, яку площу, за якою ставкою, до якої дати, з якою індексацією. Потім - самі договори, і звіряти їх з реєстром рядок за рядком.

Форма і реєстрація. Договір оренди будівлі чи її частини на три роки і більше має бути посвідчений нотаріально (ст. 793), а право користування за ним - зареєстроване в Державному реєстрі речових прав (ст. 794; Закон про держреєстрацію, ст. 4). Довгий договір, складений «на коліні», - перший червоний прапор.

Акт передачі. Передачу приміщення орендарю оформлюють актом, і з нього рахують строк договору, якщо договір не каже інакше (ст. 795). Немає акта - незрозуміло, коли договір закінчується.

Ставка та індексація. Розмір плати встановлює договір, а підвищувати її можна, лише якщо договір або закон передбачає перегляд чи індексацію (ст. 762). Без умови про індексацію ставка, яку ви купуєте, буде такою самою до кінця строку.

Хто за що платить. Комунальні послуги, податок на нерухомість, плата за землю, ремонт, страхування: що з цього несе орендар, а що власник. Від цього залежить, скільки доходу залишиться вам.

Дострокове розірвання. Чи може орендар піти раніше строку, з яким повідомленням і з якою компенсацією. П'ятирічний договір з правом орендаря вийти з повідомленням за кілька місяців для інвестора мало відрізняється від короткої оренди.

Забезпечувальний платіж. Якщо орендар вносив депозит, у договорі купівлі пропишіть, що він переходить до вас разом з обов'язком його повернути.

Борги і спори. Довідка про заборгованість кожного орендаря за останній рік і перевірка, чи немає між орендарем і власником судових справ.

Повний перелік того, що перевіряють в об'єкті перед купівлею, - у стандарті due diligence і чек-листі перевірки об'єкта.

Хто ваш орендар

Договір вартий рівно стільки, скільки платоспроможний орендар. Перевірте компанію в Єдиному державному реєстрі: коли зареєстрована, хто власники і директор, чи немає процедури банкрутства. Подивіться судові справи і виконавчі провадження, санкційні списки.

Окремо перевірте, чи не пов'язаний орендар із продавцем. Договір, підписаний незадовго до продажу, зі ставкою помітно вище ринку, з компанією того самого власника - класичний спосіб «намалювати» дохід під ціну. Після угоди такий орендар може перестати платити, і дохід, за який ви заплатили, зникне разом з ним.

Дохід: чистий, а не валовий

Продавець часто називає валовий дохід: усю орендну плату за рік. Інвестору важливий чистий: що залишається після витрат власника.

Приклад з умовними цифрами. Склад здано за 3 000 000 грн на рік. Власник платить податок на нерухомість, за землю, страхування, управління, поточний ремонт і тримає резерв на простій - разом 600 000 грн. Чистий дохід - 2 400 000 грн. За ціни 24 млн грн валова дохідність - 12,5%, чиста - 10%. «Окупність вісім років» з оголошення насправді виявляється десятьма.

Порахувати свій варіант з власними витратами можна в калькуляторі дохідності.

Строк оренди, заповненість і якірний орендар

Дохід сьогодні - половина картини. Друга половина - скільки він протримається. Інвестори дивляться на три показники.

Строк, що залишився, зважений за доходом. На ринку його називають WAULT. Рахують так: залишок строку кожного договору множать на частку цього орендаря в доході і складають. Приклад: орендар, який дає 60% доходу, має договір ще на 2 роки, а той, що дає 40%, - на 5 років. Зважений строк - 0,6 × 2 + 0,4 × 5 = 3,2 року. Чим він довший, тим надійніший дохід.

Заповненість. Яка частка площі здана зараз і яка була здана рік-два тому. Порожні метри теж коштують грошей: податок, охорона, опалення.

Якірний орендар. Великий орендар, який дає значну частину доходу. Він робить об'єкт стабільним, поки залишається, і проблемним, коли йде: одна дата закінчення договору може обнулити половину доходу. Якщо такий орендар один, дізнайтеся, чи збирається він продовжувати договір, ще до угоди.

Ризики готового орендного бізнесу

• Ставка вище ринку. Після закінчення договору новий орендар за ту саму ставку може не знайтися, і дохід впаде.
• Ставка нижче ринку на довгий строк. Дохід надійний, але зростати йому нікуди, поки договір чинний.
• Один орендар на весь об'єкт. Його відхід - це не мінус частина доходу, а весь дохід і пошук нового орендаря під специфічну будівлю.
• Орендар, пов'язаний з продавцем. Дохід може зникнути разом з попереднім власником.
• Орендар не платить. Відмовитися від договору можна, лише якщо він не платить три місяці підряд (ст. 782); інші підстави розірвання - через суд (ст. 783). Усі ці місяці будівля зайнята, а доходу немає.

Як купити комерційну нерухомість з орендарем: порядок угоди

Пошук. Частину об'єктів з орендарями продають без публічних оголошень: продавець не хоче, щоб про продаж дізналися орендарі й конкуренти. Такі об'єкти показують тизером, з регіоном і діапазоном площі, а адресу, реєстр орендарів і фінмодель відкривають покупцю поетапно, після кваліфікації і NDA. Так у нашому каталозі показані закриті об'єкти, зокрема склади й логістичні комплекси на продаж.

Перевірка. Отримавши документи, перевірте три речі окремо: саму будівлю і землю, договори оренди, орендарів. Висновок по кожній частині впливає на ціну. Як проходить перевірка від першого контакту до угоди, описано в методології.

Структура угоди. Об'єкт можна купити як майно, а можна купити компанію, якій він належить. Друге інколи пропонують, щоб не переоформлювати договори оренди, але разом з компанією ви отримуєте її борги й податкову історію. Різницю між цими угодами ми розібрали в статті про цілісний майновий комплекс.

Ціна і податки. Ціну погоджують після перевірки, від чистого доходу, а не від першої презентації. Покупець нерухомості платить пенсійний збір 1% від ціни, а якщо продавець - компанія-платник ПДВ, ПДВ буде в ціні. Що платить кожна сторона, зібрано в статті про податок на продаж комерційної нерухомості.

Підписання. Договір купівлі-продажу посвідчує нотаріус. У ньому варто окремо перелічити чинні договори оренди, які переходять до вас, і передачу забезпечувальних платежів. Як усе це виглядає з боку продавця, - у статті як продати комерційну нерухомість.

Після купівлі: перший місяць

1. Повідомте орендарів письмово про нового власника і нові реквізити для оплати.
2. Отримайте від продавця оригінали договорів, актів, забезпечувальні платежі і листування з орендарями.
3. Переоформіть на себе договори з постачальниками комунальних послуг, якщо їх укладав власник.
4. Перевірте, чи зареєстровано в реєстрі право користування за довгими договорами оренди, і за потреби доведіть реєстрацію разом з орендарем.
5. Поставте в календар дати закінчення договорів та індексації: переговори про продовження варто починати задовго до дати.

Чек-лист покупця комерційної нерухомості з орендарем

1. Реєстр орендарів отримано і звірено з договорами.
2. Довгі договори посвідчені нотаріально, право користування зареєстроване.
3. Є акти передачі приміщень.
4. Індексація, перегляд ставки і право дострокового розірвання прочитані в кожному договорі.
5. Зрозуміло, хто платить комунальні послуги, податок на нерухомість і за землю.
6. Договір оренди не припиняється в разі продажу, питання переважного права орендаря закрите.
7. Орендарі перевірені: реєстр, суди, борги, зв'язок із продавцем.
8. Порахований чистий, а не валовий дохід.
9. Відомі зважений строк оренди, заповненість і плани якірного орендаря.
10. У договорі купівлі прописано передачу забезпечувальних платежів і документів.

Якщо шукаєте комерційну нерухомість з орендарем для інвестиції, розкажіть, який дохід і строк вас цікавлять: підберемо об'єкти з нашого каталогу, зокрема ті, що продаються без публічних оголошень. А якщо вже маєте об'єкт на прикметі, надішліть нам документи, які дав продавець: скажемо, чого бракує для угоди.

Питання і відповіді

Стан законодавства - на 30 жовтня 2026 року. Приклади розрахунку - з умовними цифрами. Матеріал пояснює загальні правила і не замінює юридичної та податкової консультації щодо конкретної угоди.