Захист капіталу і прозора логіка ризиків
Незалежно від того, шукаєте ви захист капіталу й прогнозований орендний потік, оцінюєте угоди порівняно між собою, чи розглядаєте обмін власного активу в Україні на закордонні активи компанії - ви потребуєте керованого процесу транзакції та структурованого опису ризиків, а не просто переліку лотів. Саме так ми і працюємо.
Три типи інвесторів, з якими ми працюємо
Різний вхідний запит - та сама методологія перевірки й та сама послідовність воріт угоди на виході.
Підприємці й власники бізнесу
Шукаєте захист капіталу і прогнозований орендний потік. Потребуєте керованого процесу транзакції та структурованого опису ризиків, а не просто «вітрини об'єктів».
Подати заявку →Приватні інвестори
Оцінюєте угоди порівняно між собою. Потрібна стабільність потоку, порівнянність пропозицій за стандартами, прозора структура витрат (OPEX/CAPEX) і риск-скоринг.
Подати заявку →Контрагенти обміну
Власники ліквідної дохідної нерухомості в Україні, які розглядають обмін на закордонні активи компанії з вирівнюванням вартості. Шукаєте керований вихід без «ринкового шуму» й високу конфіденційність.
Механіка обміну →Чотири блоки цінності
Те, що вирішує задачу інвестора незалежно від типу активу чи розміру чека.
- / 01 - доступ
- Доступ до відібраних активів. У роботу беруться активи, що пройшли первинний відбір компанії, а не весь ринок без фільтра - ви не витрачаєте час на очевидно непрохідні варіанти.
- / 02 - ризики
- Прозора логіка ризиків. Риск-скоринг активу і реєстр червоних флагів - а не загальні запевнення. Структуру реєстру червоних флагів дивіться на сторінці «Методологія».
- / 03 - стандарт
- Порівнянність за єдиним стандартом. Кожен фінансовий сценарій рахується за одним стандартом допущень і з явним розподілом витрат на OPEX і CAPEX - пропозиції можна зіставляти між собою, а не вгадувати, що заховано в підсумковій цифрі. Як це виглядає на практиці - у розділі «Фінансова модель» нижче.
- / 04 - DD
- Керований Due Diligence. Шість воріт угоди від кваліфікації контакту до транзакції, з підключенням юридичних, технічних і страхових партнерів на етапі DD.
Шість воріт угоди від контакту до транзакції
Кожен актив і кожен запит проходить одну й ту саму послідовність - детально режими розкриття й повна логіка описані на сторінці «Методологія».
-
01
Кваліфікація контакту
Категорія інтересу, діапазон бюджету і горизонт планування - мінімум, без якого підбір активів не має сенсу.
- Від вас
- Категорія активу, бюджет, горизонт інвестування.
- На виході
- Список активів, що відповідають запиту.
-
02
Експрес-оцінка активу
Первинний аналіз обраного активу: локація до дозволеного рівня розкриття, орієнтовна економіка як сценарій.
- Від вас
- Підтвердження інтересу до активу або категорії.
- На виході
- Рішення, чи вартий актив поглибленого розгляду.
-
03
План DD і запит документів
Перелік перевірок під конкретний актив: правовий статус, орендарі, грошовий потік, земля.
- Від вас
- Час на ознайомлення з інвестиційним меморандумом.
- На виході
- Доступ до пакета документів DD.
-
04
Структурування угоди
Юридична і фінансова рамка угоди: форма транзакції, розподіл ризиків, умови розрахунків.
- Від вас
- Узгодження прийнятної для вас структури угоди.
- На виході
- Проєкт умов угоди.
-
05
Комерційне рішення
Фіксація ціни чи механізму її визначення, термінів і фінальних умов.
- Від вас
- Фінальне рішення про участь в угоді.
- На виході
- Погоджені комерційні умови.
-
06
Транзакція та пост-угода
Нотаріальне закриття, перехід прав, розрахунки та супровід після угоди.
- Від вас
- Присутність при нотаріальному оформленні.
- На виході
- Права на актив і супровід після угоди.
OPEX і CAPEX розкриваються окремо
Витрати не ховаються в одній підсумковій цифрі дохідності. Операційні й капітальні статті показуються окремо, щоб пропозиції можна було зіставляти коректно.
Поточні витрати на утримання й експлуатацію активу протягом періоду володіння.
- Управління й експлуатація об'єкта
- Обслуговування, поточний ремонт, комунальні платежі
- Податки на нерухомість і страхування
Одноразові або періодичні вкладення, що змінюють стан чи вартість активу.
- Капітальний ремонт і модернізація
- Реконструкція чи зміна функціонального призначення
- Витрати на приведення активу до стандартів угоди
Три сценарії замість однієї цифри
Одна цифра дохідності ховає припущення, на яких вона тримається. Ми рахуємо кожен актив у трьох незалежних розрізах - заповнюваність, ставка оренди, співвідношення GLA/GBA - і в кожному розрізі даємо консервативний, базовий та оптимістичний сценарій. Базовий - єдиний, який ми використовуємо в публічних комунікаціях.
Аналіз чутливості
Що, якщо об'єкт заповнений гірше або краще за базові 85%.
Що, якщо ринкова ставка виявиться на 10% нижчою або вищою за базову.
Що, якщо орендопридатна площа виявиться меншою або більшою часткою від загальної.
| Сценарій | Заповнюваність | NOI, $/рік | Cap Rate | Окупність |
|---|---|---|---|---|
| Консервативний | 70% | $205 800 | 13.72% | 7.3 року |
| Базовий | 85% | $254 400 | 16.96% | 5.9 року |
| Оптимістичний | 100% | $303 000 | 20.20% | 5.0 року |
| Сценарій | Ставка, $/м² | NOI, $/рік | Cap Rate | Окупність |
|---|---|---|---|---|
| Консервативний | $5.40 | $256 020 | 17.07% | 5.9 року |
| Базовий | $6.00 | $286 800 | 19.12% | 5.2 року |
| Оптимістичний | $6.60 | $317 580 | 21.17% | 4.7 року |
| Сценарій | GLA/GBA | GLA, м² | NOI, $/рік | Cap Rate | Окупність |
|---|---|---|---|---|---|
| Консервативний | 80% | 4 000 | $252 600 | 16.84% | 5.9 року |
| Базовий | 85% | 4 250 | $269 700 | 17.98% | 5.6 року |
| Оптимістичний | 90% | 4 500 | $286 800 | 19.12% | 5.2 року |
Чотири категорії ризику, з якими працює DD
Не загальні запевнення, а конкретні речі, які перевіряються на кожному активі, перш ніж він дійде до комерційного рішення.
- / 01 - юридичний
- Структура прав на актив може відрізнятися від першого враження: земля і будівлі іноді перебувають у різних правових режимах. Перевірка цього - стандартна частина DD, а не додаткова опція.
- / 02 - дохід і орендар
- Заявлена дохідність підтверджується реальними орендними платежами, а не обіцянкою. Концентрація на одному орендарі чи короткий залишок строку оренди без пролонгації - сигнал для консервативнішого сценарію оцінки.
- / 03 - ліквідність
- Вихід з активу може зайняти більше часу, ніж очікується. Це враховується вже на етапі кваліфікації - коли ми звіряємо горизонт інвестування з типом активу.
- / 04 - структурування угоди
- Навіть за чистих документів структура угоди може створювати вразливість - розподіл ризиків фіксується на етапі структурування, до комерційного рішення, а не після.
Комісія - лише за результат
Оплата прив'язана до закриття угоди, а не до кожного кроку на шляху до нього.
- Пряма покупка активу - основна форма участі
- Спів-інвестування та часткова участь обговорюються індивідуально
- За потреби компанія може виступати стороною угоди - як спосіб зниження ризиків
Що зазвичай питають перед першою розмовою
Скільки коштують ваші послуги?
Комісія нараховується лише при закритті угоди - детальніше в розділі «Умови участі» вище. За перегляди, консультації та підготовку документів окрема плата не стягується.
Скільки часу займає угода?
Залежить від складності активу і темпу проходження DD. Перша відповідь на заявку - до 30 хвилин; далі темп визначається кваліфікацією, оцінкою і структуруванням угоди, описаними в розділі «Керований процес» вище.
Що якщо угода не відбудеться?
Ви не несете витрат за кроки до закриття угоди: кваліфікація, експрес-оцінка і DD не оплачуються окремо - саме тому комісія прив'язана до результату, а не до процесу.
Чи можу я увійти в угоду не прямою покупкою?
Так - спів-інвестування та часткова участь обговорюються індивідуально, див. розділ «Умови участі» вище.
Форма кваліфікації інвестора
Контакт не переходить у роботу наступного етапу без мінімального набору даних для кваліфікації.
- Заявка. Три поля мінімум - категорія, бюджет, горизонт.
- Відповідь. Зв'язуємось протягом 30 хвилин.
- Розмова. Кваліфікація і перехід до наступних воріт угоди.