Чек-лист перевірки об'єкта

Про цей чек-лист

Це список того, що можна перевірити самостійно за одну поїздку на об'єкт. Він не замінює due diligence і не претендує на це: DD працює з документами, реєстрами й висновками фахівців, а тут - те, що видно очима, заміряється рулеткою і з'ясовується розмовою на місці.

Сенс такої перевірки простий. Повний DD має ціну й строк, і витрачати їх на актив, який відсіюється за півгодини на майданчику, немає причин. Чек-лист потрібен, щоб дійти до DD із коротким списком уже перевірених фактів - або не дійти зовсім і зекономити всім час.

Головне правило: фіксуйте, а не оцінюйте. Чек-лист навмисно не каже, яка висота стелі «правильна» і яка потужність «достатня». Правильне значення визначається вашим сценарієм використання, а не загальною нормою. Завдання огляду - записати фактичне число і побачити, чи збігається воно з тим, що вам назвали.

Якщо ви власник активу. Той самий список працює у зворотний бік: пройдіть його по своєму об'єкту до того, як його пройде покупець. Кожен пункт, на який у вас є документ і цифра, - це пункт, якого не буде в торзі.

---

Як користуватися

Роздрукуйте й візьміть із собою - чек-лист розрахований на те, що в ньому пишуть ручкою на місці, а не заповнюють з пам'яті ввечері.

Що взяти: рулетку або далекомір, ліхтар, повербанк, взуття для будівельного майданчика. Телефон - для фото й для запису координат.

Скільки часу закласти: на майданчик до 1 га з одним корпусом - близько години. На комплекс - половину дня. Поспіх тут коштує дорожче за повторний виїзд.

Три результати огляду. Наприкінці ви маєте опинитися в одному з трьох станів: йдемо в DD, не йдемо, або йдемо, але спершу закриваємо конкретне питання. Третій варіант - найчастіший і найкорисніший: він перетворює туманне «щось не подобається» на конкретний запит.

---

0. До виїзду

Частину роботи дешевше зробити з-за столу.

• Запитано в продавця: тип права на будівлі та тип права на землю - окремо
• Запитано, чи збігається межа земельної ділянки з фактичним периметром території
• Отримано або запитано технічні паспорти на будівлі
• Подивилися об'єкт на супутниковій карті: під'їзд, сусідство, межі
• Подивилися на панорамах, який вигляд мав об'єкт кілька років тому
• Виписано заявлені цифри, які будете звіряти на місці: площа ______ м², висота ______ м, потужність ______ кВт, кількість воріт ______

Заявлені цифри виписуйте до виїзду. Якщо дізнатися їх на місці й одразу від власника, ви перевірятимете не об'єкт, а власну пам'ять.

---

1. Локація і під'їзд

• Дорога до об'єкта проїжджається великовантажним транспортом цілий рік
• Останні сотні метрів до воріт - з твердим покриттям
• Зафіксовано, чиєю є дорога останнього відрізка: загального користування чи приватна територія
• Якщо приватна - з'ясовано, на чому тримається проїзд: договір чи домовленість
• Є місце для маневру й розвороту фури на в'їзді
• Записано фактичний час у дорозі від траси та від міста: ______ хв
• Оцінено сусідство: що поруч, чи немає джерел обмежень для майбутніх орендарів

Червоний прапор на місці: єдиний під'їзд іде через чужу ділянку, і на питання про сервітут відповідають «ми завжди так їздили».

---

2. Земельна ділянка

• Фактичний периметр території звірено з планом: огорожа стоїть по межі
• Немає чужих будівель, гаражів чи городів усередині периметра
• Немає ознак чужого проїзду через територію
• Записано, скільки площі реально придатне для забудови чи маневру: ______ га
• Перевірено рельєф і водовідведення: чи є сліди підтоплення, куди йде вода зі схилу
• Зафіксовано наявність та стан твердого покриття майданчика

Записуйте не «ділянка велика», а скільки на ній вільного та рівного місця. Ці числа різні, і в економіці об'єкта працює друге.

---

3. Будівлі: конструктив і оболонка

• Тип несучого каркаса зафіксовано: метал, залізобетон, цегляні стіни
• Оглянуто несучі конструкції на тріщини, прогини, корозію, сліди підсилення
• Перевірено покрівлю зсередини: сліди протікань, плями, підставлені ємності
• Оглянуто стіни на предмет промерзання й вологи
• Зафіксовано стан вікон, дверей, воріт
• Наявність утеплення підтверджено, а не припущено
• Записано рік будівництва та рік останнього капітального ремонту: ______ / ______

Що фотографувати обов'язково: кожен вузол, який викликав питання, - із загальним планом, щоб потім було зрозуміло, де саме це знято.

Червоний прапор на місці: свіжа фарба чи нова обшивка на окремій ділянці стіни або стелі. Це не завжди приховування проблеми, але завжди привід запитати, що саме там ремонтували.

---

4. Внутрішній об'єм і підлога

• Висота заміряна до нижньої точки - під балкою, фермою чи комунікаціями, а не до коньку: ______ м
• Крок колон заміряно: ______ × ______ м
• Зафіксовано, скільки площі «з'їдають» колони, перегородки й технічні приміщення
• Оглянуто підлогу: тріщини, просідання, вибоїни, сліди від навантаження
• Запитано, чи є документ на допустиме навантаження на підлогу
• Перевірено, чи рівна підлога - візуально по всій довжині прольоту

Різниця між висотою «в коньку» і висотою під комунікаціями на складі буває в півтора-два метри. У розрахунок стелажного зберігання йде друга.

---

5. Завантаження і майданчик

• Перераховано фактичну кількість воріт: ______
• Тип воріт зафіксовано: на рівні землі, доки, пандус
• Заміряно габарити воріт: ______ × ______ м
• Перевірено, що ворота робочі - не тільки з вигляду, а в дії
• Оцінено майданчик перед воротами: чи вистачає глибини для маневру фури
• Зафіксовано наявність освітлення майданчика

---

6. Інженерія: електрика

• Записано заявлену підключену потужність: ______ кВт
• Запитано документ, що цю потужність підтверджує
• Оглянуто ввідний щит і трансформаторну підстанцію
• З'ясовано, чи є підстанція власністю об'єкта, чи спільна із сусідами
• Запитано, чи є технічні умови на збільшення потужності
• Записано, чи є генератор або інше резервне живлення

Червоний прапор на місці: потужність називають «по пам'яті» або «була колись», а документа немає. Потужність без документа - це не параметр об'єкта, а очікування.

---

7. Інженерія: вода, стоки, тепло, газ

• Вода: централізована чи власна свердловина - зафіксовано, що саме
• Якщо свердловина - запитано документи на неї та фактичний дебіт
• Каналізація: централізована чи локальна - зафіксовано
• Якщо локальна - з'ясовано, як і за чиї кошти вивозяться стоки
• Опалення: тип, стан, чи працює зараз
• Газ: чи підключений, чи є діючий договір
• Записано, які комунікації фактично працюють сьогодні, а не заведені колись

Автономна інженерія - не недолік. Недолік - коли її ресурс не підтверджений під той режим експлуатації, який ви плануєте.

---

8. Пожежна безпека і безпека території

• Зафіксовано наявність системи пожежогасіння та сигналізації
• Перевірено, чи система в робочому стані, а не демонтована
• Запитано документи щодо пожежної безпеки об'єкта
• Оглянуто евакуаційні виходи: не заставлені, відчиняються
• Зафіксовано стан огорожі, освітлення периметра, наявність охорони

Конкретні вимоги до систем безпеки залежать від категорії будівлі й виду діяльності орендаря. Це предмет висновку фахівця в межах DD - на огляді завдання простіше: зафіксувати, що є фізично і що з цього працює.

---

9. Якщо об'єкт зайнятий орендарями

• Записано, скільки орендарів фактично на майданчику: ______
• Зафіксовано, яку частку площі вони займають: ______ %
• Видно ознаки реальної діяльності, а не формальної присутності
• Запитано строки чинних договорів та умови їх припинення при зміні власника
• З'ясовано, чи є серед орендарів пов'язані з власником особи
• Записано, хто фактично платить за комунальні послуги

Червоний прапор на місці: заповнюваність, яку показують «на словах», не збігається з тим, що видно на майданчику - порожні бокси, зачинені секції, відсутність руху.

---

10. Питання власнику, які не перевіряються оглядом

Ці пункти на майданчику не побачити - але поставити питання варто одразу, поки ви на місці й співрозмовник поруч.

• Чи є обтяження, арешти або судові спори щодо об'єкта чи ділянки
• Чи збігається цільове призначення ділянки з фактичним використанням
• Хто кінцевий власник і чи готовий він це підтвердити документально
• Чи проводилися перепланування й чи внесені вони в документи
• Які роботи заплановані або необхідні найближчим часом
• Чому об'єкт продається
• Як довго він уже на ринку і чи були зірвані угоди

Відповіді на ці питання перевіряються документами на етапі DD. Але сам факт, що людина відповідає на них спокійно й конкретно - або уникає, - це вже інформація.

---

11. Фотопротокол

Мінімальний набір, який рятує від повторного виїзду:

• Загальний план об'єкта з чотирьох боків
• Під'їзд і в'їзна група
• Кожен корпус зовні
• Внутрішній об'єм кожного корпусу - від стіни до стіни
• Підлога, покрівля зсередини, несучі вузли
• Ввідний щит, підстанція, вузли інженерії
• Кожен виявлений дефект - крупно і загальним планом
• Фото координат на карті телефону

---

12. Після огляду: рішення

Заповніть одразу, не відкладаючи, поки враження свіже.

Заявлена площа / фактична	______ / ______ м²
Заявлена висота / заміряна	______ / ______ м
Заявлена потужність / підтверджена документом	______ / ______ кВт
Кількість воріт: заявлено / фактично	______ / ______
Виявлено розбіжностей із заявленим	______
Питань, які потребують документів	______

Рішення:

• Йдемо в DD
• Не йдемо - причина: ________________________________
• Йдемо, але спершу закриваємо питання: ________________________________

---

Що далі

Якщо об'єкт пройшов цей чек-лист, наступний крок - перевірка документів і реєстрів, тобто повний due diligence. Як він влаштований у нас - послідовність воріт угоди, чотири групи перевірок і реєстр стоп-факторів - описано в «Стандарті due diligence» і на сторінці «Методологія».

Due diligence для клієнта безкоштовний - його вартість несе компанія. Якщо ви дійшли до цього рядка з реальним об'єктом і списком питань, це вже привід для розмови.

---

Контакти

De Costa Ukraine Дохідна комерційна нерухомість: перевірка активу, упаковка угоди й супровід до транзакції. Вся Україна

Телефон: +380 63 234 32 81 Email: sadmin@decosta.com.ua Адреса: 01133, Україна, м. Київ, б-р Лесі Українки, 23-Б, офіс 407

---

Чек-лист описує порядок самостійного первинного огляду і не є інвестиційною рекомендацією, технічним висновком чи оцінкою вартості. Він не замінює due diligence, технічне обстеження та юридичну перевірку. Рішення щодо конкретного об'єкта ухвалюється на підставі документів і висновків фахівців.

Версія 1.0 · Серпень 2026 · De Costa Ukraine