Податок на продаж комерційної нерухомості у 2026 році: скільки платить продавець

Податок на продаж комерційної нерухомості для фізособи у 2026 році - це 10% або 23% ціни. Різниця між цими цифрами - лише в тому, перший це нежитловий об'єкт, проданий за рік, чи другий. А з грудня 2024 року військовий збір з такого продажу виріс більш ніж утричі: з 1,5% до 5%.

Компанія платить інакше: податок на прибуток з різниці між ціною і залишковою вартістю, а платник ПДВ - ще 20% зверху, разом із землею під будівлею. А найдорожча помилка часто не в ставці, а в договорі: якщо покупець - компанія, вона сама утримає податок із ціни, і на руки ви отримаєте на 10% чи 23% менше, ніж розраховували.

Нижче - як оподатковується продаж комерційної нерухомості за Податковим кодексом станом на жовтень 2026 року: ставки, з якої суми їх рахують, хто і коли платить, і три приклади розрахунку.

Податок на продаж комерційної нерухомості у 2026 році: коротко

Оподаткування продажу нежитлової нерухомості залежить передусім від того, хто продає: фізособа, ФОП чи компанія.

Ставки ПДФО - п. 167.1, 167.2 і п. 172.2 Податкового кодексу, військовий збір - п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX.

Продаж нежитлового приміщення фізичною особою: податки

Пільги «раз на рік» немає

Звільнення від податку за продаж один раз на рік, якщо майно у власності понад три роки, діє лише для житла і землі в межах норм (ПКУ, п. 172.1). Склади, промислові будівлі, офіси й торгові приміщення кодекс відносить до нежитлової нерухомості (пп. 14.1.129-1), і з них податок сплачують завжди - хоч через рік, хоч через двадцять років володіння.

Перший об'єкт за рік - 5%, другий і наступні - 18%

Дохід від продажу першого нежитлового об'єкта протягом календарного року оподатковується за ставкою 5%. З другого і кожного наступного нежитлового об'єкта того ж року - 18% (п. 172.2). Житло рахують окремо, тож продаж квартири не робить склад «другим об'єктом». Отже, оподаткування першого і другого продажу нерухомості за рік відрізняється суттєво: разом зі збором 10% проти 23%.

Кілька будівель в одному договорі. Як рахувати «об'єкт», коли одним договором продають кілька будівель чи приміщень, кодекс прямо не визначає. Від відповіді залежить, буде 5% чи 18%, тож це питання до податкового консультанта ще до підписання.

Військовий збір - 5%

До ПДФО додається військовий збір 5% від того самого доходу. Ставку підняли з 1,5% до 5% Законом № 4015-IX з 1 грудня 2024 року. У квітні 2026 року Закон № 4835-IX подовжив її: 1,5% повернеться лише з 1 січня року, що настане після третього повного календарного року від завершення воєнного стану (пп. 1.3 п. 16-1).

Як зменшити податок при ставці 18%

Дохід від продажу другого й наступних об'єктів можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання чи будівництво цього об'єкта (п. 172.2). Але тоді доведеться подати річну декларацію про всі продажі року (там само). При ставці 5% вирахувань немає: податок рахують з усієї ціни.

Оціночна вартість: з якої суми рахують податок

Податок рахують з ціни в договорі, але не менше оціночної вартості об'єкта (п. 172.3). Тож занизити ціну в договорі, щоб заплатити менше, не вийде.

• Довідка з Єдиної бази. Оціночну вартість автоматично рахує модуль Єдиної бази даних звітів про оцінку Фонду державного майна. Довідка безоплатна і чинна 30 календарних днів (п. 172.3).
• Звіт оцінювача. Якщо автоматична оцінка завищена, можна замовити звіт оцінювача. Його зареєструють у базі, лише якщо вартість у межах 25% від ринкових цін на схожі об'єкти (там само). Звіт старший за шість місяців для податку не застосовують.

Нотаріус перевіряє довідку чи звіт і вносить ціну договору в Єдину базу (п. 172.4). Довідку варто взяти ще до переговорів про ціну: вона показує нижню межу бази для податку. А яку дохідність об'єкт дасть покупцю за вашою ціною, можна порахувати в калькуляторі дохідності.

Хто і коли платить податок з продажу нерухомості

Порядок залежить від того, хто купує.

• Покупець - фізособа. Продавець сам рахує і сплачує ПДФО та військовий збір до підписання. Без документа про сплату нотаріус договір не посвідчить (п. 172.4, 172.5). Якщо угода не відбулась, податок повертають (п. 172.6).
• Покупець - компанія або ФОП. Покупець - податковий агент продавця: він утримує податок із суми, яку платить, і сам перераховує його до бюджету (п. 172.7). Для комерційної нерухомості це частий випадок, тож у договорі варто прямо записати, що ціна - до податків, інакше на руки ви отримаєте на 10% чи 23% менше, ніж розраховували.

Якщо податок сплачено через нотаріуса чи утримано покупцем-агентом, декларацію подавати не треба (п. 179.2).

Продаж нежитлового приміщення ФОП

Здається логічним заплатити з продажу складу звичний єдиний податок. Але кодекс прямо виключає продаж власної нерухомості з доходу єдинника, навіть якщо ФОП працював у цьому складі чи офісі (пп. 1 п. 292.1). Продаж оподатковується як у звичайної фізособи: 5% або 18% плюс 5% військового збору.

Для ФОП на загальній системі кодекс прямої відповіді не дає: якщо торгівля нерухомістю - заявлений вид діяльності, дохід може бути доходом підприємця (п. 177.6). Як рахувати продаж будівлі, яку ФОП амортизував, - питання до консультанта.

Продаж нежитлового приміщення юридичною особою: податок на прибуток і ПДВ

Оподаткування юридичних осіб при продажу нерухомості складається з двох податків: на прибуток і, для платника, ПДВ.

• Податок на прибуток - 18% (п. 136.1). Оподатковується не ціна, а фінансовий результат: виручка від продажу мінус залишкова балансова вартість об'єкта та витрати угоди.
• ПДВ - 20% для платника ПДВ (п. 193.1). База при продажу будівлі не може бути нижчою за її залишкову балансову вартість (п. 188.1). Податкове зобов'язання виникає за першою подією: передоплата або передача об'єкта (п. 187.1).
• ПДВ при продажу земельної ділянки під будівлею. Звільнення від ПДВ для земельних ділянок не діє для землі під об'єктом нерухомості, якщо вона входить у його вартість (пп. 197.1.21).
• Неплатник ПДВ. Компанія, у якої оподатковувані продажі за 12 місяців перевищили 1 млн грн, мусить зареєструватися платником ПДВ (п. 181.1). Один продаж складу легко перекриває цю межу.
• Єдиний податок 3-ї групи. Компанія включає виручку від продажу в дохід, а якщо будівля використовувалась понад 12 місяців - різницю між ціною та залишковою вартістю (п. 292.2). Ставка - 3% з ПДВ або 5% без (п. 293.3). Великий продаж може вивести компанію за річний ліміт групи - це варто порахувати до угоди.

Податки при продажу цілісного майнового комплексу мають свої особливості - про них у статті «Цілісний майновий комплекс: що це і як його купують і продають».

Перед продажем: що може зупинити угоду

Податки рахують, коли угода вже складається. Але є речі, через які нотаріус її не посвідчить або покупець відмовиться, і їх варто перевірити першими.

• Обтяження в реєстрі. Договір про відчуження нерухомості посвідчують лише без арешту і заборони відчуження, а якщо є іпотека - за згодою кредитора (Закон «Про нотаріат», ст. 55). Витяг з Державного реєстру речових прав покаже це заздалегідь.
• Податковий борг компанії. Майно платника з податковим боргом потрапляє в податкову заставу. Продати його можна лише за згодою податкового органу або якщо той не відповів на звернення протягом десяти днів (ПКУ, п. 92.1).
• Рішення учасників. Якщо товариство продає 50% свого майна чи більше, рішення ухвалюють не менш як 3/4 голосів учасників (ЦК, ст. 98).
• Зв'язок з державою-агресором. Нотаріус відмовляє у нотаріальних діях особам, пов'язаним з державою-агресором (постанова КМУ № 164).
• Ціна нижча за ринкову. Якщо продавця згодом визнають банкрутом, суд може скасувати його угоди за три роки до відкриття справи, зокрема продаж за ціною, нижчою за ринкову (Кодекс з процедур банкрутства, ст. 42). Покупці це знають і перевіряють, тож занижена ціна шкодить не лише податку, а й угоді.

Що платить покупець нежитлового приміщення

• Пенсійний збір 1% від ціни договору платять і фізособи, і компанії, які купують нерухоме майно. Пільга «перше житло» стосується лише житла (Закон № 400/97-ВР, ст. 1, 4). Нотаріус посвідчує договір лише після сплати збору.
• Нотаріус. Державне мито в державного нотаріуса - 1% суми договору (Декрет № 7-93, ст. 3); приватний нотаріус бере плату за домовленістю (Закон «Про нотаріат», ст. 31). Хто з сторін її сплачує, вирішує договір.

Оподаткування продажу нерухомості нерезидентом

Фізособа-нерезидент завжди платить 18%, навіть за перший об'єкт року, плюс 5% військового збору (п. 172.9). З компанії-нерезидента покупець-резидент утримує 15% (п. 141.4.2), якщо договір про уникнення подвійного оподаткування не передбачає іншого. Для нерезидентів варто окремо порахувати угоду з консультантом.

Зміни оподаткування продажу нерухомості у 2025-2026 роках

Приклади розрахунку

Цифри умовні й округлені - лише щоб показати, як працюють ставки.

Приклад 1. Фізособа продає склад - перший нежитловий об'єкт за рік. Ціна в договорі - 10 000 000 грн, оціночна вартість - 8 000 000 грн. Податок рахують з більшої суми: ПДФО 5% - 500 000 грн, військовий збір 5% - 500 000 грн, разом 1 000 000 грн. Якби оціночна вартість була 12 000 000 грн, податок рахували б з неї: 1 200 000 грн. Покупець окремо сплачує пенсійний збір 1% - 100 000 грн.

Приклад 2. Та сама фізособа в тому ж році продає офіс. Ціна - 6 000 000 грн. Це другий нежитловий об'єкт року: ПДФО 18% - 1 080 000 грн, військовий збір 5% - 300 000 грн, разом 1 380 000 грн. Якщо є документи на купівлю офісу за 4 000 000 грн, ПДФО можна рахувати з різниці: 18% від 2 000 000 грн - 360 000 грн, але тоді потрібна декларація за всі продажі року. Чи зменшується при цьому база військового збору, кодекс прямо не говорить.

Приклад 3. Компанія-платник ПДВ продає склад із землею. Ціна - 12 000 000 грн з ПДВ: 10 000 000 грн плюс ПДВ 2 000 000 грн. Залишкова вартість складу - 7 000 000 грн, тож база ПДВ не нижча за неї. Прибуток від продажу - 3 000 000 грн, податок на прибуток 18% - 540 000 грн.

Як підготуватися до продажу: чек-лист

Податок на продаж комерційної нерухомості варто порахувати ще до переговорів про ціну, а не в нотаріуса.

1. Взяти витяг з реєстру прав: іпотека, арешти, заборони. Компанії - перевірити податковий борг і підготувати рішення учасників.
2. Визначити, хто продає: фізособа, ФОП чи компанія, - від цього залежать ставки.
3. Порахувати, який це нежитловий об'єкт за рік, і уточнити, як рахувати кілька будівель в одному договорі.
4. Взяти довідку про оціночну вартість до переговорів про ціну.
5. Зібрати документи на купівлю чи будівництво, якщо ставка 18%.
6. Записати в договорі, що ціна вказана до податків, якщо покупець - компанія.
7. Компанії - перевірити залишкову вартість, ПДВ і ліміт єдиного податку.
8. Домовитися, хто сплачує нотаріуса, і нагадати покупцю про пенсійний збір 1%.

Плануєте продати склад, офіс чи комплекс? Податок ви заплатите однаково - питання лише, скільки втратите на договорі й підготовці. Надішліть нам документи, які маєте: скажемо, чого бракує для угоди. Як ми готуємо об'єкт до продажу і шукаємо покупця, - на сторінці продати комерційну нерухомість. Подивитися, що зараз пропонують на ринку, можна в каталозі, а перевірити документи об'єкта - за стандартом due diligence.

Питання і відповіді

Стан законодавства - на 28 жовтня 2026 року. Матеріал пояснює загальні правила і не замінює юридичної та податкової консультації щодо конкретної угоди.