Керований процес замість вітрини об'єктів
Ми нарощуємо довіру не обіцянками, а стандартами: методологією перевірки, прозорими правилами розкриття інформації та доказовими артефактами процесу - DD, аналітикою, комплаєнсом, дата-румом. Кожен актив і кожен запит проходить одні й ті самі шість воріт, перш ніж дійти до транзакції.
Як актив доходить до транзакції
Кожен контакт і кожен актив проходить одну й ту саму послідовність. Пропустити ворота не можна - саме це прибирає хаос із процесу.
-
01
Кваліфікація контакту
Мінімально достатній набір даних: хто звертається, який запит чи актив, горизонт планування, бажаний режим публічності. Без цього мінімуму розмова далі не рухається.
- Від вас
- Інвестор - категорія, діапазон бюджету, горизонт планування. Власник - тип активу, локація, прийнятний режим публічності.
- На виході
- Рішення, чи є предмет для подальшої роботи
-
02
Експрес-оцінка активу
Первинний аналіз: категорія, локація до дозволеного рівня розкриття, орієнтовна економіка як сценарій. Мета - зрозуміти, чи є предмет для подальшої розмови.
- На виході
- Тизер об'єкта
-
03
План DD і запит документів
Перелік документів і перевірок під конкретний актив, запит цих документів у власника, підключення юридичних, технічних і страхових партнерів.
- Хто працює
- Наша команда DD плюс залучені юридичні, технічні та страхові партнери
- Ціна
- Due diligence для клієнта безкоштовний - його вартість несе компанія
- На виході
- Перелік перевірок під актив, витяги з реєстрів, відкритий після NDA дата-рум
-
04
Структурування угоди
Юридична і фінансова рамка угоди: форма транзакції, розподіл ризиків, умови закриття - узгоджені під конкретний актив і сторони.
- На виході
- Інвестиційний меморандум і фінансова модель угоди
-
05
Комерційне рішення
Фіксація умов - ціни чи механізму її визначення, термінів, зобов'язань сторін - на основі результатів DD, а не первинної презентації.
- На виході
- Зафіксовані комерційні умови угоди
-
06
Транзакція та пост-угода
Нотаріальне закриття, перехід прав, розрахунки та супровід передачі документації після завершення угоди.
- На виході
- Нотаріальний договір, акти передачі, комплект документації на актив
Скільки бачить ринок - вирішує власник
Ми формуємо керований попит через коректні рівні розкриття, а не публікуємо все підряд. Об'єкт не «розповзається» ринком без згоди власника.
Відкритий
Об'єкт у каталозі сайту в повному обсязі.
- Точна локація, включно з населеним пунктом і адресою
- Категорія, площі, орієнтир
- Сценарій дохідності із застереженням про допущення
- Ім'я власника - лише за окремою згодою власника
Обмежений
Об'єкт у каталозі без точної адреси й без імені власника.
- Регіон, район, орієнтир
- Категорія та діапазон площ
- Точна адреса, фінмодель і документи DD - персонально, після кваліфікації, ще до NDA
Тизер
Об'єкта немає в публічному каталозі сайту.
- Короткий тизер - особисто релевантному інвестору за прямим запитом
- Без прив'язки до конкретної адреси
- Максимальна конфіденційність, наступний крок - рішення власника
Як три режими виглядають у каталозі. Публічний каталог сайту має рівно два стани, і це не спрощення, а наслідок самого принципу поетапного розкриття: Відкритий - картка з адресою й повними параметрами; Тизер - картка без адреси та без згадки власника. Режим Обмежений у каталозі виглядає як тизер: розширений пакет даних відкривається після кваліфікації контакту й погодження правил, тобто поза сайтом. Сайт за визначенням не може показати «обмежено» - те, що на ньому опубліковано, бачать усі.
Що ви отримуєте на кожному кроці
Стандартизована упаковка - від першого знайомства з активом до повного пакета документів для due diligence. Порядок тут - за глибиною розкриття, а не за воротами: тизер публічний і з'являється на воротах 02, дата-рум відкривається після NDA на воротах 03.
Тизер
Короткий опис активу без чутливих даних: категорія, регіон, орієнтовні параметри, сценарій. Достатньо, щоб зрозуміти, чи варто продовжувати.
IM
Інвестиційний меморандум: розгорнутий опис активу й угоди, детальніша аналітика, юридичний контекст, статус DD.
Фінмодель
Фінансовий сценарій з явними допущеннями: діапазони дохідності, структура витрат, чутливість до ключових параметрів.
Дата-рум
Повний пакет документів для due diligence: правовстановлюючі документи, технічна документація, фінансова звітність.
Фінансовий сценарій рахується у трьох незалежних розрізах - заповнюваність, ставка оренди, співвідношення GLA/GBA - і в кожному розрізі є консервативний, базовий та оптимістичний варіант. У публічних комунікаціях ми називаємо лише базовий, а решта лишаються довідкою для власної оцінки ризику.
Живий приклад розрахунку на сторінці «Інвестору» →
Порахувати свій об'єкт →
Що зупиняє угоду
Реєстр стоп-факторів, які ми перевіряємо до того, як довести актив до комерційного рішення. Конкретний перелік критеріїв - предмет окремого регламенту команди DD; тут - структура реєстру та типи флагів, які він охоплює.
- Право на земельну ділянку не переходить до покупця разом з нерухомістю: постійне користування чи оренда комунальної землі потребують окремої процедури переоформлення
- Цільове призначення ділянки не відповідає фактичному використанню об'єкта
- Під'їзд до об'єкта не забезпечений договором сервітуту - доступ тримається на домовленості, а не на праві
- Обтяження, арешти чи незавершені спори щодо об'єкта або ділянки
- Орендна ставка у фінансовій моделі не підтверджена чинними договорами оренди
- Заповнюваність і фактичний орендний дохід не верифіковані документами власника
- Обсяг відновлювальних робіт оцінений попереднім кошторисом, а не проєктом - CAPEX може суттєво зрости
- Структура операційних витрат неповна: не враховані управління, страхування чи ремонтний фонд
- Технічний стан конструкцій за звітом обстеження вимагає першочергових протиаварійних заходів
- Площі за технічними паспортами БТІ розходяться з даними обстеження - потрібен контрольний обмір
- Підключена потужність чи інші інженерні параметри не підтверджені документами оператора мережі
- Водопостачання, каналізація чи опалення автономні й не мають підтвердженого ресурсу на заявлений режим експлуатації
- Кінцевий бенефіціарний власник не встановлений або не підтверджений документально
- Сторони угоди не пройшли санкційну перевірку
- Ланцюг попередніх переходів права власності має розриви або незакриті питання
- Власник не готовий зафіксувати режим публічності - об'єкт уже «розповзся» ринком до початку роботи
Що ми обіцяємо і чого не робимо
Дві речі фіксуються до початку роботи, і є межі, за які ми не виходимо. Метод визначається не тільки тим, що входить у процес, а й тим, що з нього виключено.
- Строк першої відповіді
- До 30 хвилин
- Вартість due diligence
- Для клієнта безкоштовно - витрати несе компанія
- Не надаємо брокерську послугу з підбору чужих зарубіжних активів - в обмін пропонуємо винятково власні активи компанії
- Не гарантуємо дохідність: фінансовий сценарій іде з допущеннями і є інструментом для рішення, а не обіцянкою
- Не публікуємо об'єкт ширше за режим, погоджений із власником
- Не розкриваємо точну адресу й ім'я власника до кваліфікації контакту
- Не доводимо угоду до кінця, коли підтверджено стоп-фактор
Готові пройти ці ворота на своєму активі чи запиті?
Розкажіть коротко, що у вас є, - ми відповімо після кваліфікації запиту. Якщо до розмови ще рано, заберіть стандарт перевірки й шаблони.