У оголошенні склад названо класом А, а висота до низу ферм - 9 метрів. За ДБН це вже не клас А: норма вимагає не менше десяти. Якщо не виконано хоч одну умову класу, склад відносять до нижчого (ДБН В.2.2-43:2021, додаток А, п. А.5). Тому клас у рекламі - це заява продавця, а перевіряється він цифрами.
Клас складу задає висоту, підлогу, крок колон, кількість докових воріт, пожежні системи й щільність забудови території. Нижче - що таке склад класу А і чим він відрізняється від B, C і D, як звірити заяву в оголошенні з нормою і що перевірити на об'єкті.
Склад класу А: що це за ДБН
Офіційну класифікацію складських будівель в Україні дає додаток А до ДБН В.2.2-43:2021 «Складські будівлі. Основні положення». Норма затверджена наказом Мінрозвитку від 30 грудня 2021 року № 367 і діє з 1 вересня 2022 року. Склади поділяють на чотири класи, A, B, C і D, за об'ємно-планувальними рішеннями, інженерними системами та площею забудови території. Клас A - найвищий.
Два уточнення, які важливо знати. Перше: ДБН регулює проектування нових складів, реконструкцію і капітальний ремонт (п. 1.1), а додаток із класами - довідковий. Друге: клас вказують у завданні на проектування як один із техніко-економічних показників проєкту. Тож шукати його варто в проєктній документації, а не в рекламному описі.
Класи складів A, B, C і D: вимоги ДБН в одній таблиці
| Параметр | Клас A | Клас B | Клас C | Клас D |
|---|---|---|---|---|
| Висота до низу конструкцій | від 10 м | від 6 м | від 4 м | не нормується |
| Проліт, крок колон | проліт від 22 м, крок від 12 м | проліт від 12 м, крок від 8 м | не нормується | не нормується |
| Підлога | від 50 кПа, з протипиловим покриттям, на рівні 1,2 м від майданчика | від 35 кПа, на рівні 1,2 м від майданчика | бетонна, асфальтована чи з бетонної плитки | не нормується |
| Завантаження | не менше одних докових воріт на кожні 1000 м² | одні докові ворота на 2000 м² або рампа | рампа чи ворота на рівні майданчика | не нормується |
| Тепло | регулювання температурного режиму | опалення | опалення, утеплений ангар | неопалювана будівля |
| Пожежні системи | сигналізація й автоматичне гасіння | сигналізація й автоматичне гасіння | сигналізація й система гасіння | сигналізація й система гасіння |
| Забудова ділянки | до 55% | понад 55% до 65% | понад 65% до 75% | понад 75% до 85% |
На вузькому екрані таблицю можна прокрутити вбік. Навантаження 50 кПа - це близько п'яти тонн на квадратний метр підлоги, а 35 кПа - близько трьох із половиною. Таблиця стисла: повний перелік вимог - у додатку А до ДБН.
Що ще входить у вимоги до складу класу А
Крім розмірів і підлоги, клас А вимагає:
- Інженерні системи. Вентиляція (механічна, природна чи змішана), відеоспостереження, аварійне електроживлення і тепловий вузол, оптоволоконні канали зв'язку.
- Територія. Огороджена й освітлена, з майданчиками для вантажівок і легкових автомобілів та майданчиком для маневрування вантажного транспорту.
- Приміщення. Офісні й допоміжні: туалети, душові, підсобні, роздягальні для працівників.
Клас B теж вимагає огородженої освітленої території, офісних і допоміжних приміщень, відеоспостереження й аварійного живлення, але не оптоволокна. Для багатоповерхового складу класу B потрібен вантажний ліфт вантажопідйомністю від трьох тонн на кожні 2000 м².
Одна невиконана умова знижує клас
Правило з додатка А просте: якщо хоча б одну умову класів A, B чи C не виконано, склад відносять до нижчого класу (п. А.5). Якщо склад не відповідає навіть вимогам класу D, його взагалі не класифікують.
Приклад з умовними цифрами. Склад на 8000 м² має висоту 11 м, крок колон 12 м, підлогу на 50 кПа, відеоспостереження й автоматичне гасіння. Але докових воріт - п'ять, а для класу А потрібно не менше восьми (по одних на кожні 1000 м²). Отже, за цим параметром це не клас А. Ще приклад: ділянка 4 га, забудова 2,4 га - це 60% території. Для класу А потрібно до 55%, тож склад претендує щонайбільше на клас B, навіть якщо всі інші параметри ідеальні.
Як перевірити клас складу перед купівлею
Заява в оголошенні нічого не доводить, а параметри можна звірити з документами й рулеткою.
- Висота. Мірять від підлоги до низу несучих конструкцій покриття (ферм чи балок), а не до даху чи гребеня.
- Крок колон і проліт. Беруть з креслень і перевіряють на місці.
- Навантаження на підлогу. З проєктної документації. Клас А вимагає протипилового покриття: окремо огляньте стан підлоги.
- Докові ворота. Рахують ворота докового типу з вирівнювальною платформою: так ДБН визначає їх у розділі 3. Площу складу діляють на 1000 м² (клас А) чи 2000 м² (клас B) і порівнюють з кількістю воріт.
- Пожежні системи. Наявність сигналізації й автоматичного гасіння підтверджує проєкт і акти введення в експлуатацію, а не лише фото.
- Забудова території. Площу забудови ділять на площу ділянки й порівнюють з 55%, 65% чи 75%.
- Інженерні мережі. Дозволена електрична потужність, теплопостачання, зв'язок. Повний перелік перевірок - у чек-листі перевірки об'єкта і стандарті due diligence.
Якщо склад складається з кількох корпусів, клас перевіряють для кожного окремо: у назві «логістичний комплекс класу А» слова про клас означають ті самі вимоги до будівлі.
Класифікація ДБН і шкали консультантів
На ринку, окрім ДБН, зустрічаються класифікації консалтингових компаній і брокерів. У них можуть бути додаткові градації на кшталт «A+» чи «B+» і інші пороги, тож кожна шкала задає критерії по-своєму. Готуючись до угоди, не зіставляйте літеру з літерою. Попросіть продавця вказати, за якою саме шкалою названо клас, і звірте висоту, підлогу, крок колон і доки з вимогами ДБН у таблиці вище. Цифри не залежать від того, що написано в рекламі.
Клас складу, оренда і ціна
Клас впливає на те, хто може орендувати склад. Висока стелажна система потребує висоти, а оператору, якому треба швидко приймати й відвантажувати багато вантажівок, зручніші доки, ніж ворота на рівні землі. ДБН визначає висотне стелажне зберігання як зберігання з полицею вище 5,5 м (розділ 3), тому склад висотою 10 м підходить їм, а склад висотою 4 м - ні.
Ціну складу клас сам не задає. Інвестор рахує від чистого доходу, який дає об'єкт, а клас лише пояснює, чому цей дохід можна очікувати. Порахувати дохідність складу за вашими числами можна в калькуляторі дохідності. Як це працює для об'єкта з орендарем, ми розібрали в статті про комерційну нерухомість з орендарем, а як продавець готує склад до продажу - у статті як продати комерційну нерухомість.
Чек-лист: чи справді це склад класу А
- Висота від підлоги до низу несучих конструкцій - не менше 10 м.
- Проліт не менше 22 м, крок колон не менше 12 м.
- Підлога розрахована не менше ніж на 50 кПа, з протипиловим покриттям.
- Докових воріт не менше одних на кожні 1000 м² площі.
- Є автоматичне пожежогасіння й сигналізація, відеоспостереження, аварійне живлення.
- Площа забудови не перевищує 55% території, територія огороджена й освітлена.
- Є майданчики для вантажівок, легкових авто й маневрування, офісні й допоміжні приміщення.
- Клас підтверджений проєктною документацією, а не лише оголошенням.
Не знаєте, до якого класу належить ваш склад, або вибираєте між кількома? Надішліть нам його параметри чи документи: скажемо, який клас вони дають і чого бракує. Підібрати склади й логістичні комплекси на продаж можна в нашому каталозі, зокрема об'єкти, які продаються без публічних оголошень.
Питання і відповіді
Що таке склад класу А?
Чим склад класу А відрізняється від класу B?
Що таке склад класу C і D?
Чи є в Україні офіційна класифікація складів?
Що буде, якщо склад не відповідає одній вимозі класу А?
Де перевірити клас складу перед купівлею?
Чи те саме логістичний комплекс класу А і склад класу А?
Стан нормативної бази - на 2 листопада 2026 року (ДБН В.2.2-43:2021, додаток А довідковий). Приклади розрахунку - з умовними цифрами. Матеріал пояснює загальні правила і не замінює технічного огляду конкретного об'єкта.